‘Dönüşüm deprem tehlikesine karşı! Bu unutulmamalı’

DUYGU ERDOĞAN-Kentsel dönüşümün deprem tehlikesi karşısında önemi oldukça büyük. Yeni düzenlemelerle hızlandırılmaya çalışılan bu süreç tarafların arasında uzayıp gidiyor. Yaşanan depremler bu süreçte talebi artırmaya başladı. Mimar Önem Çakarel ile örnekler ve önerilerle dönüşüm sürecini ele aldık.

Aslında daha çok kat maliklerine yardımcı oluyorsunuz, değil mi?

Apartmanlara yani maliklere ve aynı zamanda müteahhit firmalara danışmanlık veriyorum. Yüklenici tarafında daha çok mimari hizmet sağlıyoruz. Apartmanlarda ise hak sahiplerine tavsiye esasıyla da yardımcı oluyorum. Doğru müteahhitle anlaşmak için geliyorlar, bazen noter sözleşmesine kadar olan süreci bazen de bu süreçten inşaat sürecine kadar müteahhitleri denetlememi de istiyorlar. İki açıdan çalışmış oluyorum.

Depremler öncesi ve sonrasında kentsel dönüşüme olan talebi nasıl görüyorsunuz?

1999 Marmara depreminden sonra Kadıköy bölgesi Türkiye’nin kentsel dönüşüm oranı en yüksek olan ilçelerinden biri. Çok fazla yenilenmiş bina da var. Kadıköy bölgesinde nüfus yaş oranı yüksek, mevcut durumlarını değiştirmek istemeyenlerin oranı da fazla. Asıl amacımız yüzde 100 mutabakat ile bu süreci yürütmek. Ama zorlu bir süreç. Herkesin ikna edilmesi, herkesin istekleri farklı. Doğru müteahhidi seçebilmek çok önemli. Son depremden sonra işler farklı bir boyuta geldi. Pazar günleri dahil olmak üzere benim telefonlarım, müteahhitlerin telefonları susmuyor. Herkes evini yenilemek istiyor. Özellikle çok yüksek katlı binalarda bu istek çok daha fazla geliyor. Şu an çok yoğun bir çalışma sürecimiz var. Çok büyük bir alanı etkileyen deprem olduğu için insanlar çok daha fazla korktular.

Kentsel dönüşümde artan maliyetler kentsel dönüşümü biraz zorlaştırdı son yıllarda. Bu süreç nasıl yürütülüyor?

Bazı parseller küçük alanlar olabiliyor, içinde de fazla sayıda daire barındırıyor. Sahil bölgesi mesela kat sınırı vardır. Taban oturumlu yerlerdir. Bazen müteahhide kat çıkmıyor. Belli bir katın içine de daire sığmıyor. Böyle parsellerde bedel karşılığı dönüşüm olabilir. Yüzde 90-95 oranla işler kat karşılığı yapılır. Kat karşılığında işler daha kolay ama üzerine bedel ödenecek sistemlerde biraz daha zor çözümler oluyor. Ama eğer maliklerin durumları iyiyse bunu da tercih ediyorlar. Bölgede çok fazla emekli var elbette bedel karşılığı uygulama çok daha zor.

Yeni kredi imkanları da geliştiriliyor...

Kamu kredi imkânı ile destekliyor ancak bankalar kredi konusunda çok istekli değil. Çoğu malikin belli bir yaşın üzerinde ve emekli olması bu süreci zorlaştırıyor. Bedel karşılığı dönüşüm aynı zamanda müteahhit firmalar tarafında da sorun. İnşaat maliyetleri o kadar değişken ve sürekli artışa giriyor ki kısa sürede, başladığınız proje bitene kadar bedel karşılığında zarar düşüncesi öne geçiyor.

Kentsel dönüşüm yapılan yeni düzenlemelerle nasıl ilerliyor?

6306 sayılı yasa aslında düzenlemelerle iyileşti. Elbette biraz daha hızlandırmaya yönelik yeni uygulamalar yapılabilir. Çünkü ister istemez bürokrasi var. Örneğin bedel ödeyen insanlar için yapılan teşviklerin geliştirilmesi gerekebilir. Dönüşümde aranan üçte iki çoğunlukta, imzaya gelmeyenlerin pay satış işlemleri daha kolay oldu mesela. Bunlar önemli ilerlemeler. Hak sahipleri kendileri için en doğru yoldan giderse ve malikler ile müteahhit de isteklerini belli bir yerde tutup ortak yerde buluşursa işler daha düzgün ilerliyor. Buradaki temel amacın depreme dayanıklı ve yeni konutlar olduğu unutulmamalı.

İstanbul genel itibarıyla çok farklı bölgelere, yapılara sahip. Çok zorlu alanlar da var. Burada örnek dönüşümler için önerileriniz neler olur?

İmar yönetmeliklerindeki bazı kriterler bazı alanlarda uygulamayı zorlaştırıyor. Bu Türkiye geneli için de böyle. Hem kamu kurumları, hem hak sahipleri, hem de müteahhitler üzerlerine düşeni en iyi şekilde yapmalı. Üç ayaklı bir sistemin biri eksik kalırsa orada sorunlar çıkıyor. Herkes elbette depreme dayanıklı yeni konutlar istiyor. Ama bir taraftan da elindekinden vazgeçmek zor geliyor. Elbette ortada bir risk var, sorun var. Yeni teknolojide, depreme dayanıklı evlere kavuşmak asıl beklentimiz olmalı. Bu karışıklıkta herkesin bir payı var.

Yeni konutlarda da depremde sorunlar oldu ve denetim sistemi tartışmaya açıldı. Denetim sistemi nasıl işlemeli?

Deprem bölgesindeki inşaatları, yapımı ve denetimini bilmiyorum. Ancak kendi bölgem için ruhsat aşamasından hafriyatından yıkımından beton kalitesinden her aşama yapı denetimleri ve belediyelerce çok iyi kontrolü olduğunu söyleyebilirim. Düzgün bir sistemin işlediğini düşünüyorum. İnsanlar elbette yeni binalar da yıkılınca güvenliğini sorgular oldu. Kat malikleri dışarıdan teknik bir kişiye eğer bir kuşkuları varsa şantiye boyunca firmayı denetlemek adına bir danışman tutabilirler.

Yapı sistemine yönelik pek çok uygulama gündeme getiriliyor. ‘Çelik konstrüksiyon yapalım, tünel kalıp kullanalım, izolatörlü olsun’ gibi, bunlar her yapı için uygulanabilir ve olması gereken sistemler midir?

Çok doğru bir noktaya değindiniz. Son zamanlarda yaptığımız tüm görüşmelerde bunlar malikler tarafından gündeme getiriliyor. Elbette medya aracılığıyla uzmanların paylaştığı görüşler bunlar. TV’den izlediğimiz kadarıyla herkes şu anda inşaatla ilgili konuşuyor. Ama bu görüş veren insanlar büyük kafa karışıklığı ve panik oluşturduklarının farkında değiller. Her alana her zemine her yapıya uygun sistemler vardır. Her sistemin eksisi artısı vardır. Bizim için doğru yapımda en iyi uygulama betonarmedir. İnşaattan önce zemin etüdü yapılır. Bu zemine göre statik proje çalışılır. Bunlar doğru ise, doğru inşaat malzemesi hesabıyla yapılacak yapı depreme uygundur. Mesela zemin kaya mı? Kayanın bile kendi içlerinde değişik türleri vardır. Önemli olan zemin her ne ise, ona göre statik hesaplarla uygulama yapılmasıdır. Kaygan zemine ayrı, diğer zeminlere ayrı yapılır. Kaygan zemine mesela kazık çakılma yöntemi ile uygulama yapılır. Ama dediğim gibi o zemine en uygun projeyi en doğru hesaplarla ve ona göre malzemeleri kullanmak esastır. Örneğin İstanbul’da ilçe bazında değil semt ve mahalle bazında bile farklı uygulamalar olmalı. Farklı sorunlarla boğuşuyorlar. Buna göre mesela destek ve teşvikler de o alana özel olmalı. Sistemin mutlaka işlemesini istiyorsak, bunu da uygulamaya almalıyız.